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如何判断当前的中国房地产市场形势 【转载易宪容文章】  

2016-09-14 22:05:47|  分类: 30、改革理论 |  标签: |举报 |字号 订阅

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如何判断当前的中国房地产市场形势

      今年1-8月份的房地产数据已经公布,对于这些数据,政府当然是最为开心,因为当前的房地产数据显示,当前的房地产市场不仅能够保证政府年初所期望的经济增长目标,更是能够让不少地方政府融资平台的风险解除,让中国银行体系及金融体系的风险暴露延后,让中国金融体系的系统性风险爆发延后。
      对于1-8月的房地产数据,除了全国房地产开发投资增长及房地产开发商购置土地增长可能比政府预期要差外,其他的数据显示着中国的房地产市场一片繁荣。而房地产开发投资增长放慢或与快速增长时期相比差,主要的问题在于房地产开发商如何把手中已经动工的项目完成及尽快销售出去,特别是三四线城市的房地产开发商,而不想再加大对房地产市场未来投入,甚至于有不少房地产开发商纷纷在转行,他们已经看到当前房地产市场的风险已经越来越大。对再加大房地产投入有点担心。
      正因为这样,尽管一二线城市地王频繁出现,但是从全国的情况来看,房地产开发商对土地购买热情太减。尽管房地产开发商对购买土地的热情由年初的负33%以上,上升到了负8.5%。但房地产开发商对购买土地的热情已经出现全面区域性转移,他们购买土地主要集中到一二线城市,房地产开发商对三四线城市的土地并不是太有兴趣。当然,现在即使是一二线城市,其土地供应问题并非是增加土地拍卖问题,而是有大量的土地早就囤积房地产开发商手上,在于他们如何重新开工的问题。可以看到,随着去年下半年以来的房地产市场价格上涨,特别是一线城市的房价疯狂,那些已经荒芜多年的土地都纷纷在开工。比如,在北京,我住的附近有几块已经放了5-6年没有开工的土地都纷纷在上马。所以,对许多房地产开发商来说,并非是再购置更多的土地,而是如何让手中持有土地开工卖出。
      对于1-8月份的房地产市场数据,最为耀眼的应该是两个方面。一个方面就是住房销售繁荣,另一个流入房地产市场的资金大增。今年1-8月份,商品房销售面积87451万平方米,同比增长25.5%,其中,住宅销售面积增长25.6%;商品房销售额66623亿元,增长38.7%,住宅销售额增长40.1%。这两个数据显示,今年前8个月商品房销售面积几乎快达到2015年的全年水平(2015年全年96792万平方米),住房销售总额的情况也是如此。而住房销售额90%以上为期房销售额。这种情况不仅意味着当前住房销售在创历史新高,也意味着当前中国的住房销售并非是在去库存 ,而是让本来就没有建成的住房在疯狂地预售,房地产的去库存化完全是好玩的概念。
      同时,从住房销售面积增长速度及住房销售总额的增长速度来看,尽管两者的增长速度差距有所缩小,这意味房价上涨趋势有所减缓,但两者增长速度的差距仍然十分巨大。这表现为两种情况,一种情况国内不少城市房价上涨仍然是推动这轮住房销售快速增长重要的原因,当前不少城市的房价还在快速上涨;另一种情况就是房地产开发商的住房建筑的豪宅化越来越严重。现在很多城市的房地产开发商新建的住房价格没有最高,只有更高。比如,北京许多楼盘的房价早就上涨到10万以上了,他们还是觉得不高。住房的豪宅化也就意味房地产开发商所建筑的住房完全把绝大多数居民完全排队在外,让住房成了一个纯粹的投资品。这种情况出现,如何有半点意味改善居民的居住条件可言。
      另一个耀眼的数据就是大量的资金以不同的方式涌入房地产市场。1-8月份,房地产开发企业到位资金91573亿元,同比增长14.8%,远快于M2的增长3个百点。而资金来源主要分为三部分,国内贷款14199亿元;自筹资金31983亿元;其他资金45294亿元,增长34.1%。在其他资金中,个人按揭贷款15395亿元,增长52.2%。特别是近一二个月银行贷款更以中长期的住房按揭贷款流入房地产市场。
      这里有几个数据要十分注意,一是流入房地产市场资金总量达9万多亿,而1-7月份中国社会融资总规模也只有10万亿元。也就是说,尽管当前中国金融市场的流动性泛滥,但是这些流动性是在金融体系内循环还是进入实体经济是一个争论较多的问题。因为房地产市场具体两重属性,它既是投资品也是消费品(当前按照国家统计局的规定是投资品)。如果住房是消费品,大量的资金流入房地产市场当然是流入实体经济;如果住房是投资品,大量的资金流入并不断地推高房价,那么当前国内的资金都在“脱实入虚”,问题肯定会十分严重。事实上,当前国内房地产市场基本上是以投资为主导的市场,房价如何疯狂上涨除了投资者有能力进入之外,一般消费者根本就无能力进入,象一线城市的房价,一般住房消费者连想不可想,更谈不上购买了。
      从住房按照贷款快速增长,增幅达52%这种态势来看,当前国内房地产市场的繁荣基本上是央行过度宽松的货币政策推动的结果。因为,2014年的930房贷新政,央行的目的就是通过过度优惠的信贷政策让持有更多住房的居民涌入房地产市场,再加上后来几次减息,更是把住房按揭贷款优惠政策推到极致。这必然引诱更多的住房投资者涌入房地产市场。这样做不仅造成一个城市又一个城市房价疯狂,也达到了促进这些城市房地产市场繁荣的目标。这就是国内居民通过住房按揭贷款涌入房地产市场的关键所在。
      面对这种国内居民加杠杆的方式涌入房地产市场,市场所面临的风险就在于政府及国内商业银行十分麻木,商业银行甚至于认为这种严重的加杠杆还是优质资产。而所谓的房地产调控的因城施策更是让这种国内居民的加杠杆从一个城市蔓延到另一个城市,正有不让全国每一个城市的房地产泡沫都完全吹破不罢休的势头。可以说,真的走到这步,政府想收拾中国房地产市场残局根本就不可能。
     也就是说,对于当前这个完全脱离民生轨迹的中国房地产市场,尽管房价还在疯狂上涨及打造了短期的经济繁荣,保证GDP增长,并让地方政府融资平台风险得以释放,但以严重加杠杆或过度信贷扩张来推动房地产市场繁荣,市场风险只能增加而不会减弱。
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